Cabinet Guillaume-Gasquez

Divisions en volume




Le Géomètre-Expert peut recourir à la division en volumes pour la gestion des ensembles immobiliers complexes, dont une partie de la propriété peut relever de la domanialité publique.

  • Définition de la prestation

    La prestation consiste à établir les documents permettant la
    gestion d’un ensemble immobilier complexe entre plusieurs
    propriétaires dont une partie de la propriété peut relever de
    la domanialité publique.
    L’état descriptif de division en volumes définit, sur une
    assiette foncière, la répartition et la constitution de droits de
    propriété détachés du sol, sans indivision entre eux, et s’exerçant
    chacun sur un volume immobilier géoréférencé en
    planimétrie et en altimétrie.
    Cadre juridique
    > Décret des 4 danvier et 14 octobre 1955 relatifs à la réforme de la
    publicité foncière
    > Code civil : articles 552 et 553
    > Code général de la propriété des personnes publiques
    > Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, association syndicale libre
    (ASL)
    > Code de l’urbanisme : articles L.322-1 à L.322-11, association foncière
    urbaine libre (AFUL).
    > Instructions cadastrales de mars 1998 relative à la rédaction et à la
    publication des esquisses de copropriété dans les trois départements
    d’Alsace et de Moselle
    Directives / Règles de l’art ordinales
    > Brochure « Le géomètre-expert et la division en volumes »
    (mai 2008)
    > Agenda 21 de la profession

 

  • Consistance de la mission  La mission consiste à identifier les différents volumes
    composant l’ensemble immobilier complexe à l’aide de
    plans et coupes géoréférencés en planimétrie et en altimétrie
    établis soit à partir de levés réguliers pour les
    bâtiments existants, soit à partir de documents fournis
    par le maître d’ouvrage pour les immeubles en vente en
    l’état futur d’achèvement.
    Le géomètre-expert établit également un état descriptif
    de division en volumes.
    Eventuellement, il élabore les statuts de l’association syndicale
    chargée de la gestion de l’ensemble immobilier.
    Approche méthodologique
    > Enregistrer le dossier dans le portail Géofoncier dès confirmation
    de la commande
    > Définir l’assiette foncière
    > Définir les différents volumes composant l’ensemble immobilier
    complexe
    > Procéder à la numérotation, l’identification détaillées et la
    détermination géométrique des volumes
    > Définir les servitudes entre volumes
    > Etablir le cahier des charges
    > Rédiger éventuellement les statuts de l’association syndicale
    > Enregistrer le fichier du RFU dans le portail Géofoncier
    En cas de modificatif, le géomètre-expert procède à :
    > la réunion de volumes
    > la subdivision de volumes
    Pour les bâtiments existants :
    > Analyser les règles d’urbanisme à prendre en compte,
    notamment la destination et l’affectation, l’alignement, le
    certificat de non-péril, le certificat d’hygiène, la fiche générale
    des hypothèques pour les modificatifs
    > Analyser les baux existants et les locaux annexes
    > Etablir le plan de situation indiquant les riverains
    > Etablir le plan régulier déterminant l’assiette foncière
    > Procéder au nivellement et au géoréférencement des limites
    entre volumes
    > Dresser les plans représentant les différents volumes (plans
    par niveaux, coupes)
    > Déterminer et définir les limites entre les volumes
    > Analyser le fonctionnement technique du bâtiment et déterminer

    les éventuels volumes futurs de l’association syndicale
    > Décrire et numéroter les volumes
    > Calculer les superficies des fractions formant les volumes
    > Etablir le tableau récapitulatif normalisé
    > Définir les servitudes entre les volumes
    > Elaborer le cahier des charges concernant le fonctionnement
    de l’ensemble immobilier et la description des charges si elles
    existent
    > Préparer éventuellement les statuts de l’association syndicale
    Pour les bâtiments à construire en « vente en l’état futur
    d’achèvement » (VEFA) :
    > Exploiter et vérifier les plans, le permis de construire et le
    cahier des charges remis par le maître d’ouvrage
    > Etablir le plan de situation indiquant les riverains
    > Etablir le plan régulier déterminant l’assiette foncière
    > Effectuer le contrôle des côtes de niveau par rapport au
    système de référence
    > Déterminer et définir les limites entre les volumes
    > Dresser les plans représentant les différents volumes (plans
    par niveaux, coupes)
    > Analyser le fonctionnement technique du bâtiment et déterminer
    les éventuels volumes qui seront propriété de l’association
    syndicale
    > Décrire et numéroter les volumes
    > Calculer les superficies hors oeuvre
    > Etablir le tableau récapitulatif normalisé
    > Définir les servitudes entre volumes
    > Décrire et calculer les charges
    > Elaborer un cahier des charges concernant le fonctionnement
    de l’ensemble immobilier et la description des charges
    si elles existent
    > Préparer les statuts de l’association syndicale
    > Préconiser au client l’établissement d’un plan de récolement
    après réalisation
    Le géomètre-expert doit se procurer à chaque modificatif la
    fiche générale de l’immeuble auprès du service des hypothèques.
    Approche développement durable
    > Etre acteur de la prise en compte :
    • des circulations piétonnes,
    • de la gestion du stationnement des deux-roues,
    • de l’accessibilité,
    • de la récupération des ressources en eaux pluviales,
    • de l’optimisation des espaces verts,
    • de la prise en compte de la sécurité (parking, incendie),
    • de la gestion des déchets (tri sélectif et local poubelle).
    > Promouvoir les divisions en volume en vue de favoriser
    l’usage des énergies renouvelables
    > Utiliser la division en volumes comme outil de gestion optimale
    de la densité


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