Le Géomètre-Expert peut recourir à la division en volumes pour la gestion des ensembles immobiliers complexes, dont une partie de la propriété peut relever de la domanialité publique.

• Définition de la prestation

  La prestation consiste à établir les documents permettant la
  gestion d’un ensemble immobilier complexe entre plusieurs
  propriétaires dont une partie de la propriété peut relever de
  la domanialité publique.
  L’état descriptif de division en volumes définit, sur une
  assiette foncière, la répartition et la constitution de droits de
  propriété détachés du sol, sans indivision entre eux, et s’exerçant
  chacun sur un volume immobilier géoréférencé en
  planimétrie et en altimétrie.
  Cadre juridique
  > Décret des 4 danvier et 14 octobre 1955 relatifs à la réforme de la
  publicité foncière
  > Code civil : articles 552 et 553
  > Code général de la propriété des personnes publiques
  > Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, association syndicale libre
  (ASL)
  > Code de l’urbanisme : articles L.322-1 à L.322-11, association foncière
  urbaine libre (AFUL).
  > Instructions cadastrales de mars 1998 relative à la rédaction et à la
  publication des esquisses de copropriété dans les trois départements
  d’Alsace et de Moselle
  Directives / Règles de l’art ordinales
  > Brochure « Le géomètre-expert et la division en volumes »
  (mai 2008)
  > Agenda 21 de la profession

• Consistance de la mission  La mission consiste à identifier les différents volumes
  composant l’ensemble immobilier complexe à l’aide de
  plans et coupes géoréférencés en planimétrie et en altimétrie
  établis soit à partir de levés réguliers pour les
  bâtiments existants, soit à partir de documents fournis
  par le maître d’ouvrage pour les immeubles en vente en
  l’état futur d’achèvement.
  Le géomètre-expert établit également un état descriptif
  de division en volumes.
  Eventuellement, il élabore les statuts de l’association syndicale
  chargée de la gestion de l’ensemble immobilier.
  Approche méthodologique
  > Enregistrer le dossier dans le portail Géofoncier dès confirmation
  de la commande
  > Définir l’assiette foncière
  > Définir les différents volumes composant l’ensemble immobilier
  complexe
  > Procéder à la numérotation, l’identification détaillées et la
  détermination géométrique des volumes
  > Définir les servitudes entre volumes
  > Etablir le cahier des charges
  > Rédiger éventuellement les statuts de l’association syndicale
  > Enregistrer le fichier du RFU dans le portail Géofoncier
  En cas de modificatif, le géomètre-expert procède à :
  > la réunion de volumes
  > la subdivision de volumes
  Pour les bâtiments existants :
  > Analyser les règles d’urbanisme à prendre en compte,
  notamment la destination et l’affectation, l’alignement, le
  certificat de non-péril, le certificat d’hygiène, la fiche générale
  des hypothèques pour les modificatifs
  > Analyser les baux existants et les locaux annexes
  > Etablir le plan de situation indiquant les riverains
  > Etablir le plan régulier déterminant l’assiette foncière
  > Procéder au nivellement et au géoréférencement des limites
  entre volumes
  > Dresser les plans représentant les différents volumes (plans
  par niveaux, coupes)
  > Déterminer et définir les limites entre les volumes
  > Analyser le fonctionnement technique du bâtiment et déterminer

  les éventuels volumes futurs de l’association syndicale
  > Décrire et numéroter les volumes
  > Calculer les superficies des fractions formant les volumes
  > Etablir le tableau récapitulatif normalisé
  > Définir les servitudes entre les volumes
  > Elaborer le cahier des charges concernant le fonctionnement
  de l’ensemble immobilier et la description des charges si elles
  existent
  > Préparer éventuellement les statuts de l’association syndicale
  Pour les bâtiments à construire en « vente en l’état futur
  d’achèvement » (VEFA) :
  > Exploiter et vérifier les plans, le permis de construire et le
  cahier des charges remis par le maître d’ouvrage
  > Etablir le plan de situation indiquant les riverains
  > Etablir le plan régulier déterminant l’assiette foncière
  > Effectuer le contrôle des côtes de niveau par rapport au
  système de référence
  > Déterminer et définir les limites entre les volumes
  > Dresser les plans représentant les différents volumes (plans
  par niveaux, coupes)
  > Analyser le fonctionnement technique du bâtiment et déterminer
  les éventuels volumes qui seront propriété de l’association
  syndicale
  > Décrire et numéroter les volumes
  > Calculer les superficies hors oeuvre
  > Etablir le tableau récapitulatif normalisé
  > Définir les servitudes entre volumes
  > Décrire et calculer les charges
  > Elaborer un cahier des charges concernant le fonctionnement
  de l’ensemble immobilier et la description des charges
  si elles existent
  > Préparer les statuts de l’association syndicale
  > Préconiser au client l’établissement d’un plan de récolement
  après réalisation
  Le géomètre-expert doit se procurer à chaque modificatif la
  fiche générale de l’immeuble auprès du service des hypothèques.
  Approche développement durable
  > Etre acteur de la prise en compte :
  • des circulations piétonnes,
  • de la gestion du stationnement des deux-roues,
  • de l’accessibilité,
  • de la récupération des ressources en eaux pluviales,
  • de l’optimisation des espaces verts,
  • de la prise en compte de la sécurité (parking, incendie),
  • de la gestion des déchets (tri sélectif et local poubelle).
  > Promouvoir les divisions en volume en vue de favoriser
  l’usage des énergies renouvelables
  > Utiliser la division en volumes comme outil de gestion optimale
  de la densité