Copropriété

LE_PARTICULIER

Réalisation de copropriétés, de divisions en volumes, établissement des modificatifs de copropriété, …
Garantir une construction juridique et une répartition appropriées. La copropriété régit la division d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles bâtis en plusieurs lots attribués à plusieurs personnes. Chaque lot comprend indivisément une partie privative et une quote-part de parties communes.

Les compétences juridiques et techniques du géomètre-expert le qualifient pour établir les différents documents imposés par la Loi du 10 juillet 1965 tels que :

• Plan de division (fixation des parties privatives et des parties communes),
• Etat descriptif de division,
• Règlement de copropriété et ses modifications (rachat de parties communes, division ou réunion de lots).

Le géomètre-expert réunit également l’ensemble des compétences favorisant la gestion optimale d’un immeuble géré en copropriété.
Il effectue l’évaluation des lots de la copropriété dont il connaît parfaitement les paramètres spécifiques (superficie, nature du lot, consistance, situation, et autres coefficients de pondération).
Il est particulièrement qualifié pour établir l’attestation de superficie privative du ou des lots de copropriété (Loi Carrez).
Le géomètre-expert peut également jouer un rôle de conseil dans la gestion de l’immeuble. 80% des règlements de copropriété sont établis par des géomètres-experts.

• Définition de la prestation

La prestation consiste à établir les documents permettant de
régir tout immeuble bâti, ou groupe d’immeubles bâtis, dont
la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes et
comprenant chacun une partie privative et une quote-part
de parties communes.
Cadre juridique
> Décrets du 4 janvier et du 14 octobre 1955 relatifs à la réforme de la
publicité foncière
> Loi 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée (articles 1 à 37, 42 et 46)
> Décret du 17 mars 1967 modifié
> Code de la construction et de l’habitation (articles L.111-6-1, R.111-2).
> Instructions cadastrales de mars 1998 relative à la rédaction et à la
publication des esquisses de copropriété dans les trois départements
d’Alsace et de Moselle
Directives / Règles de l’art ordinales
> Brochure Le géomètre-expert et la copropriété
> Agenda 21 de la profession

• Consistance de la mission

Pour les bâtiments existants, la mission du géomètreexpert
consiste à dresser le plan régulier des intérieurs ou
le plan de division de l’immeuble.
Pour les bâtiments à construire, sa mission consiste à exploiter
les plans qui lui sont remis par le maître d’ouvrage.
Dans ces deux cas, le géomètre-expert rédige l’état descriptif
de division définissant les parties privatives et les
parties communes. Il calcule ensuite les quotes-parts des
parties communes afférentes à chaque partie privative
puis il définit et calcule les quotes-parts de charges des
équipements communs. Il consigne dans un tableau
récapitulatif normalisé les quotes-parts de copropriété.
Eventuellement, le géomètre-expert rédige le règlement
de copropriété.
Par ailleurs, le géomètre-expert intervient lors de l’élaboration
des modificatifs de l’état descriptif de division
en copropriété.

• Approche méthodologique

> Enregistrer le dossier dans le portail Géofoncier dès confirmation
de la commande
> Définir l’assiette foncière
Pour les bâtiments existants :
> analyser les règles d’urbanisme, notamment la destination
et l’affectation, certificat de non-péril, certificat d’hygiène,
fiche générale des hypothèques pour les modificatifs, les
baux existants et l’analyse des locaux annexes
> établir le plan déterminant l’assiette foncière
> établir le plan de situation indiquant les riverains
> établir le plan régulier des intérieurs délimitant les parties
privatives des parties communes
Pour les bâtiments à construire « vente en l’état futur d’achèvement
» (VEFA) :
> exploiter et vérifier les plans, le permis de construire et les
documents qui sont fournis par le maître d’ouvrage
> vérifier les plans de vente et leur cohérence avec les plans
du permis de construire
> établir les plans de récolement avec l’accord du client
Pour tout type de bâtiments :
> procéder à la numérotation et à l’identification détaillées des
parties privatives, des droits de jouissance exclusive
> calculer les superficies des lots
> effectuer la pondération des superficies en fonction des
critères de la loi
> calculer les quotes-parts de parties communes afférentes à
chacune de ces parties privatives en tenant compte de la
superficie loi Carrez et des superficies annexes, de la consistance,
de la situation (emplacement, niveau, éclairement,
vue, ensoleillement…)
> procéder à la description des charges
> définir les différentes catégories de parties communes et
recenser les équipements communs
> calculer les tantièmes des charges générales
> calculer les tantièmes de charges d’équipement déterminées
selon l’utilité des services communs à l’égard de chaque lot,
entre autres l’ascenseur, l’installation de cet ascenseur, les
escaliers, le chauffage collectif, la distribution d’eau froide,
d’eau chaude, etc.
> établir le tableau récapitulatif normalisé
> enregistrer le fichier du RFU dans le portail Géofoncier

Le géomètre-expert procède aux modificatifs éventuels :
> la division de lot
> la réunion de lot
> la privatisation de parties communes
> le rachat d’un lot par le syndicat des copropriétaires
> la nouvelle répartition des charges
> le changement d’affectation d’un lot
> l’adaptation du règlement de copropriété conformément à
la loi SRU
Dans le cas où un ou plusieurs copropriétaires réunis dans un
bâtiment souhaitent se séparer des autres, il y a scission de
copropriété. Le géomètre-expert répartit alors les tantièmes en
fonction de la division foncière de l’immeuble en copropriété,
modifie l’état descriptif de division et adapte le règlement de
copropriété.

• Approche développement durable

> Etre acteur de la prise en compte :
• des circulations piétonnes
• de la gestion du stationnement des deux-roues
• de l’accessibilité
• de la récupération des ressources en eaux pluviales
• de l’optimisation des espaces verts
• de la prise en compte de la sécurité (parking, incendie)
• de la gestion des déchets (tri sélectif et local poubelle)
> Adapter le règlement au développement des énergies
renou velables
> Intégrer un coefficient de performance énergétique en complément
du coefficient de consistance pour définir la valeur
relative du lot dans le calcul des tantièmes généraux
> Accompagner la mutation énergétique des copropriétés
existantes
Bibliographie
> Mensuel Géomètre n° 2007, septembre 2004, « Décret, règlement,
horizontalité – La copropriété en trois volets »